Selon un expert en réparation fuite et gouttières, l’achat d’une propriété est passionnant, mais lorsque vous achetez avec une autre personne, il y a des éléments importants à prendre en compte qui peuvent avoir une incidence sur votre planification successorale et votre stratégie d’investissement.
La différence entre copropriétaires et locataires en commun
Il existe deux types de propriété lors de l’achat d’un bien immobilier avec une autre personne : la location conjointe et la location en commun.
Lorsque vous possédez un bien en tant que quo-locataire, vous êtes propriétaire de l’ensemble du bien avec l’autre quo-locataire et un droit de survie s’applique. Cela signifie qu’au décès d’un quo-locataire, la propriété passe automatiquement au quo-locataire survivant et que la propriété ne fait pas partie de la succession du défunt. Il s’agit d’une forme de propriété commune entre époux.
Lorsque vous possédez des biens en tant que locataire en commun, cela signifie que vous possédez des parts définies de ces biens, qui peuvent être égales ou inégales. Les parts d’un locataire en commun peuvent être traitées séparément. Il n’y a pas de droit de survie, ce qui signifie que les parts peuvent faire partie de la succession du propriétaire et qu’elles seront transmises conformément au testament du propriétaire ou au droit successoral. Il s’agit d’une forme de propriété commune pour les investisseurs.
Les investisseurs doivent obtenir des conseils fiscaux sur les pourcentages de propriété
Les investisseurs qui achètent un bien immobilier ensemble doivent obtenir des conseils fiscaux avant de signer un contrat. Il arrive souvent que l’un des investisseurs ait contribué davantage que l’autre ou ait un revenu imposable plus élevé et qu’il souhaite bénéficier des déductions fiscales liées à l’investissement immobilier. Dans ces cas, il peut être avantageux pour les investisseurs de posséder le bien en tant que locataires en commun, en parts inégales.
Par exemple, il peut être conseillé à une personne ayant un revenu plus élevé de posséder 99 % des actions et à l’autre propriétaire 1 % des actions pour un bien d’investissement à orientation négative. Le pourcentage de propriété peut être différent pour les biens à orientation positive. Les investisseurs immobiliers doivent s’adresser à leur comptable ou à leur conseiller financier pour obtenir des conseils adaptés à leur situation particulière.
Il peut être coûteux de se tromper
Si vous n’obtenez pas de conseils fiscaux et que vous réalisez plus tard que vous devez modifier le pourcentage de propriété entre copropriétaires sur le titre, cela peut être une erreur coûteuse à réparer.
Le droit de mutation (aussi appelé droit de timbre) est généralement perçu sur le transfert de tout intérêt dans la propriété entre copropriétaires. Par exemple, si des copropriétaires investisseurs ont acheté la propriété en tant que locataires en commun en parts égales et ont réalisé plus tard qu’ils auraient dû acheter en parts inégales de 99 % et 1 %, ils devront alors transférer 49 % de la propriété à l’autre copropriétaire et le droit de transfert sera facturé et calculé sur la base de 49 % de la valeur de la propriété.
Copropriétaires étrangers
Les acheteurs étrangers doivent généralement demander l’approbation pour acheter un bien immobilier en France.
Si les acheteurs étrangers ont l’intention d’acheter une propriété avec leur conjoint australien, ils peuvent alors structurer leur achat pour obtenir un résultat plus favorable.
Si une personne étrangère achète une propriété en tant que locataire en commun en parts égales ou inégales, elle doit alors demander l’approbation du (qui n’est généralement approuvé que pour les nouvelles propriétés résidentielles), mais ne paie le droit de surtaxe étranger que sur sa part de la propriété (qui peut être aussi faible que 1 %).
Une autre solution pour réduire les coûts d’acquisition est que la personne non étrangère soit le seul propriétaire du titre de propriété et qu’un intérêt dans la propriété soit transféré ultérieurement à la personne étrangère une fois qu’elle est devenue résidente permanente. Un tel transfert peut également être exonéré du droit de mutation dans la plupart des États si le transfert concernait un lieu de résidence principal et si le transfert a pour conséquence que les conjoints copropriétaires détiennent le bien en parts égales.
Convention de copropriété
Les copropriétaires doivent envisager et documenter ce qu’ils souhaitent en cas de différend sur ce qu’il convient de faire de la propriété, par exemple si l’un des copropriétaires veut vendre l’autre ne le fait pas. Il existe certaines lois traitant de ce type de situation, mais il peut être coûteux de nommer un administrateur légal pour la vente.
Les copropriétaires doivent envisager de conclure un accord de copropriété, qui est un document juridique énonçant les droits et obligations de chacun (sauf en cas de rupture du mariage ou de la relation de fait, pour laquelle un accord financier contraignant serait nécessaire). Ce document doit être signé au début de la propriété, lorsque les copropriétaires sont amis, et non pas avant qu’un différend n’éclate, ce qui serait trop tard.
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